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当前房地产救市政策评估及后续政策展望中商产业

发布时间:2019-09-30 06:55:13 阅读: 来源:回流焊厂家

当前房地产救市政策评估及后续政策展望-中商产业

“327”和“330”相关“救市”政策出台之后已经一月有余,政策力度如何、效果怎样,以及接下来有可能、或者说应该出台哪些政策,我也一并做下分析和展望。

一、“救市”政策评估

首先说下大家最关心的“330”和二套房营业税政策,这是对需求端和交易直接影响最大的政策。其中营业税政策实施简单,见效也快,我们看到4月份二手房成交已经迎来全面回升,如北京4月份二手房成交量同比上涨151%,环比大增六成;深圳同比翻番,环比增长近一半;而其他南京、厦门、青岛、天津等市的二手房成交量亦出现了大幅放量。

而二套房政策虽然影响力度更大,但一方面落实需要时间,另一方面银行贷款额度也要给出,二者缺一不可。从落实情况来看,部分城市速度还是显得稍慢,截止四月底,广州、深圳等市二套房新政仍未公布落地,而上海、北京、南京等宣布执行新政的城市,银行的执行力度也有一定“打折”。从银行贷款额度看,目前国内是统一对开发贷和购房贷款做出额度限制,这一块占全部新增贷款的比例差不多是在三成左右。如果这个额度不放开,那么最终还是因为这个天花板影响政策最终落实。

“327”国土资源部和住建部的相关政策,短期内对市场影响不大,都不是能够立竿见影的。比如调整规划这肯定是个要扯皮的持久战;比如对于供大于求的城市减少土地供应,其实如今这些城市不减少土地供应也没人买地;还有通过收购商品房解决保障房源,这些存货多的城市很多保障房也已过量。这些政策需要时间来慢慢体现效果。

最后是降准政策,万亿级别的资金流入到市场当中,对房地产有很大的积极作用。因此对于“420”的降准效果,我们也可以给予更多期待。这1.2万亿出来,至少对房地产是及时雨,哪怕是从资金定向分配角度来讲,房地产也是受益最大的产业。

二、后续政策展望

从目前情况来看,首先是金融政策应该更进一步,此类政策会对消费端、对需求端起到重要作用,从目前情况来看有两个相关建议:方案一,最简单的是把开发贷和按揭贷分离,各自给予上限额度,对按揭贷这块要大大放开额度,让银行资金能够更倾斜进入住宅消费领域;方案二,加快住宅银行的进程,不要只停留在研究阶段,应尽快的推进住宅银行落地,中国式“MBS”——住宅金融专项债券也应该加快推进。

第二个是一线城市调整限购,这应该是短期时间内最大的“核武器”了,对消费信心的恢复,对改善性需求的释放有至关重要的影响。一线城市目前是限购最后阵地,而维持限购的理由也是荒诞不经,据说是为了控制城市人口,为了规避相关政策限制,购房群体只能采取假离婚的手段,使得一线城市的离婚率和复婚率在限购之后居高不下,让限购成为了“恶政”,应该尽快调整。

第三个是短中期见效最快的货币政策—降准。目前来讲银行准备金率还在高位,央行也还有进一步调整的空间。降准可迅速释放巨量流动性,和投资相关、需要大资金量投入的固定资产投资受益更多,其中房地产也应该是受益最大的行业。

最后一个是税费调整。之前的调整主要还是面向需求端,但更应该对企业税费做一定的调整。在现有的企业税费预征制度下,开发商承负颇重,房地产行业利润率大幅下滑,2014年规模房企不赚钱的情况已经普遍出现。所以建议暂缓对房地产企业的企业所得税、土地增值税的预征,毕竟只有市场中的经营主体能够实现盈利,行业才能实现健康持久的发展。

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